계약이 끝났는데도 집주인이 전세보증금이나 월세 보증금을 안 돌려준다면 어떻게 해야 할까요? 실제로 저도 경험해 본 일입니다. 더 황당한 것은 이런 경우에 대부분 미리 알려 주지도 않는다는 사실입니다. 잘 아시는 것처럼 우리나라는 임대차 계약이 물고 물리는 시스템이라서 내가 보증금을 되돌려 받아 이사갈 집에 줘야 이 분도 이사갈 집에 가서 잔금을 치르는 형태이죠. 그러니 제가 보증금을 돌려 받지 못하면 나한테서 문제가 끝나는게 아니라 내가 이사갈 집에 까지 피해를 준다는 사실인데요. 정당한 반환 요구를 묵살하고 마치 자기 돈인 것처럼 배짱을 피우는 사람들이 생각보다 많습니다. 이런 경우 어떻게 해야할까요? 실제 생활에서 바로 적용 가능한 대응 방법을 단계별로 정리했습니다.
1. 우선 확인해야 할 사항
- 임대차 계약이 정확히 만료되었는지
- 재계약이 아닌 계약 종료 의사를 분명히 밝혔는지
- 전입신고와 확정일자가 있는지
- 보증금 반환을 연기해달라는 요청이 있었는지
2. 임대인과의 원만한 협의 시도
보증금을 돌려받지 못했다고 바로 소송으로 가는 것은 피로도와 비용이 큽니다. 먼저 다음과 같이 대화를 시도하세요:
- 전화 또는 방문하여 사정 파악
- 자금 사정으로 늦는 경우, 기한 약속을 서면으로 받아두기
- 기록이 남는 문자, 이메일로 요청 내용 전달
3. 증거자료 확보
향후 법적 절차를 대비해 다음 자료를 준비합니다:
- 임대차 계약서 원본
- 전입신고 완료 사실확인서
- 확정일자 받은 날짜 확인서 (주민센터 발급)
- 임대인과 주고받은 문자, 카카오톡, 녹취록
- 계약 종료 및 퇴거 일자 증명 (사진, 열쇠 반납 등)
4. 확정일자와 전입신고 확인
보증금을 안전하게 돌려받기 위해선 전입신고와 확정일자가 필수입니다. 이것이 있어야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
전입신고는 주민센터에서 가능하며, 확정일자도 같은 곳에서 계약서에 도장을 찍어 받습니다. 이 둘이 있어야 경매 시 우선변제 대상이 됩니다.
5. 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
가입한 경우에는 보증기관이 대신 보증금을 돌려주고, 나중에 집주인에게 구상권을 행사합니다. 대표적인 기관:
- 주택도시보증공사(HUG)
- SGI 서울보증
가입했다면 보증기관에 즉시 보증사고 접수를 해야 하며, 처리까지 수개월이 걸릴 수 있습니다. 그래도 비교적 안전한 방법입니다.
6. 내용증명 보내기
임대인이 계속 미루거나 연락을 피할 경우, 내용증명 우편으로 법적 조치를 예고하는 것이 효과적입니다.
- 우체국에서 발송 가능
- “계약 만료일 ○월 ○일, 보증금 ○원 반환 요청. 반환 기한은 ○일까지”와 같이 명확히 작성
- 내용증명은 소송 시에도 증거로 활용됨
7. 소액사건 소송 또는 민사조정 신청
내용증명에도 응답이 없을 경우 법원에 직접 소액청구를 할 수 있습니다.
- 보증금 3,000만원 이하 → 소액사건 심판 청구
- 본인 직접 소장 작성 가능 (법원 민원실 도움 받기)
- 판결 후 강제집행 가능 (급여압류, 부동산 압류 등)
또한, 조정 제도를 이용해 빠르게 합의 유도도 가능합니다.
8. 임차권 등기명령 신청
이사할 집은 정해졌는데 보증금이 아직 못 받았다면? 임차권 등기명령을 신청하세요.
- 집주인이 보증금 주지 않아도 전입신고와 대항력 유지 가능
- 집을 비워도 권리 보호됨
- 법원에 간단한 서류 제출로 신청 가능
9. 정리 및 추천 순서
- 계약 만료 및 퇴거 의사 문서화
- 임대인과 대화 시도
- 내용증명 발송
- 등기명령 + 보증보험 확인
- 소액소송 또는 민사조정
보증금을 돌려받기 위해선 침착하게 절차를 밟는 것이 가장 중요합니다. 법은 세입자 편에 서 있습니다. 필요한 서류만 잘 준비하면 대부분은 원만히 해결됩니다.
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